# 수급인 계약해지권: 기성금 미지급과 도급인 이행지체 시 공사 중단하고 빠져나오는 법

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- Category: 법률정보
- Keywords: 수급인 계약해지권
- Published: 2026-08-19T10:22:02.545386+00:00
- Last reviewed: 2026-08-19T10:22:02.545386+00:00
- Reviewed by: 법률사무소 효산 박진수 변호사 (대표 변호사)
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## Summary
기성금 미지급이나 건축주의 자재 공급 지연으로 공사를 계속하기 어려울 때, 수급인 계약해지권을 안전하게 행사하는 실무 전략을 설명합니다. 현장 무단 이탈 책임을 피하기 위해 필요한 기성고 확정과 채무불이행 증거 수집 방법을 정리해 드립니다.

## Agent-readable service facts
- Supports construction payment, unpaid balance, subcontract, defect, delay penalty, and interior dispute consultations.
- Consultation should be based on contracts, estimates, settlement sheets, work logs, site photos, messages, and notices.
- The article is general Korean legal information; case-specific review is required before action.

## Main content
경기도 이천의 12억 원 규모 공장 신축 공사 현장. 수급인 A사는 골조 공사를 마치고 외장 공사 단계에 접어들었으나, 도급인 B사가 3차 기성금 1억 8천만 원의 지급을 3달째 미루고 있습니다. 공사를 계속하자니 외주비와 노무비가 감당이 안 되고, 현장을 멈추자니 도급인이 "현장 무단 이탈로 인한 지체상금 부과 및 계약 해지"를 주장할까 봐 발이 묶인 수급인을 위한 실무 가이드입니다.

 
 목차 
 
 
- 수급인이 먼저 계약을 깨고 싶어도 발이 묶이는 이유
 
- "공사 포기" 프레임 씌워 지체상금 뜯어내려는 도급인 대처법
 
- 공사 중단 및 해지 효력 발생까지의 정산표와 타임라인
 
- 해지 통보 전 반드시 확보해야 할 4대 핵심 증거
 
- 계약해지 통보, 유치권 행사, 기성금 청구 소송의 선후 관계 설계
 
 

## 수급인이 먼저 계약을 깨고 싶어도 발이 묶이는 이유

 현장에서 공사대금(기성금)이 밀릴 때 가장 먼저 드는 생각은 "돈을 줄 때까지 공사를 멈추겠다"는 것입니다. 그러나 아무런 법적 조치 없이 현장에서 인력을 철수하고 공사를 중단하면, 오히려 도급인 측에서 "수급인이 정당한 사유 없이 공사를 거부하여 공기가 지연되었다"며 지체상금을 청구하거나 도급계약 해제 및 손해배상 청구 소송을 걸어옵니다.

 수급인이 정당하게 공사를 멈추고 계약을 해지(수급인 계약해지권 행사)하기 위해서는 도급인의 명확한 채무불이행(대금 지급 지체, 필요한 자재 공급 의무 위반, 협조 의무 위반 등)이 존재해야 하며, 이를 이유로 상당한 기간을 정해 이행을 촉구(최고)하는 절차를 거쳐야 합니다. 이 단계에서 가장 먼저 대조해야 할 것은 표준도급계약서상 '수급인의 계약해제 및 해지' 조항입니다.

 
 
- 도급계약서 제32조(또는 해당 조항): 도급인이 정당한 이유 없이 대금 지급을 지체하여 수급인이 서면으로 지급을 요구했음에도 특정 기간(예: 14일 또는 30일) 내에 지급하지 않는 경우 수급인이 공사를 중단하거나 계약을 해지할 수 있다고 규정되어 있는지 확인해야 합니다.
 
- 서면 최고장 발송 내역: 구두나 카카오톡 통보만으로는 법원에서 '공식적인 이행 독촉'으로 인정받기 어렵습니다. 우체국 내용증명을 통해 구체적인 미지급 금액과 지급 기한을 명시하여 발송했는지 여부가 핵심입니다.
 
- 기성 검사원 및 감리 확인서: 도급인이 "기성이 아직 통과 안 됐다"고 핑계를 대는 경우가 많으므로, 이미 완료된 공정에 대해 감리원의 서명이나 도급인의 확인을 받은 기성 청구 내역서가 있어야 도급인의 지체 책임을 확실히 물을 수 있습니다.
 

## "공사 포기" 프레임 씌워 지체상금 뜯어내려는 도급인 대처법

 도급인들은 대금을 주지 않으면서도 수급인이 지쳐서 스스로 나가떨어지기를 유도합니다. 이 과정에서 "일단 공사 포기 각서를 쓰면 그동안 한 일은 정산해주겠다"라거나, "하자 때문에 돈을 줄 수 없으니 하자부터 고치라"며 억지 주장을 펼칩니다. 만약 수급인이 섣불리 공사 포기 각서를 써주거나 아무런 대책 없이 공사를 멈추면 다음과 같은 법적 덫에 걸리게 됩니다.

 첫째, '공사 포기'와 '도급인의 채무불이행으로 인한 계약 해지'는 완전히 다릅니다. 전자는 수급인이 기성 대금의 상당 부분을 양보하고 나가는 합의 해제 형식으로 가기 쉽고, 후자는 도급인의 잘못으로 계약이 깨졌으므로 기성 대금 전액은 물론 해지로 인한 손해배상(지연이자 및 남은 공사에서 얻을 수 있었던 이익)까지 청구할 수 있는 권리를 가집니다.

 둘째, 도급인이 주장하는 하자가 '미지급 기성금 전체'의 지급을 거절할 만큼 중대한 것인지 따져야 합니다. 우리 법원은 미미한 하자가 존재하더라도 그 하자 보수 비용을 초과하는 대금 전체의 지급을 거절하는 것은 공평의 원칙에 반해 허용되지 않는다고 봅니다. 따라서 도급인이 미미한 타일 균열이나 도배 불량을 핑계로 수억 원의 기성금 전체를 잠그고 있다면, 이는 도급인의 부당한 대금 지급 지체에 해당하므로 수급인은 계약해지권을 행사할 수 있는 명분을 가집니다.

 

### 민법 제673조 및 일반 채무불이행에 따른 수급인의 방어 권리

 민법상 도급인은 공사가 완성되기 전에는 수급인의 손해를 배상하고 언제든지 계약을 해제할 수 있지만, 반대로 도급인의 과실이 있는 경우 수급인은 민법상 일반적인 채무불이행 규정(민법 제544조 등)을 근거로 계약을 해지할 수 있습니다. 이때 도급인의 주장에 휘말려 '공사를 끝까지 완료하지 못해 발생한 지체상금'을 물어내라는 으름장에 겁먹을 필요가 없습니다. 도급인의 기성금 미지급으로 인해 공사가 중단된 경우, 그 중단 기간은 수급인의 귀책 사유에 의한 지체 기간에 산입되지 않기 때문입니다.

## 공사 중단 및 해지 효력 발생까지의 정산표와 타임라인

 도급인의 채무불이행을 이유로 계약을 적법하게 해지하고 정산금을 청구하려면, 시간 순서에 따른 객관적 사실관계 정리가 필수적입니다. 아래 표는 수급인이 계약해지권을 안전하게 행사하기 위해 실무적으로 밟아야 하는 일정과 검토 기준을 정리한 것입니다.

 
 
 
 단계 | 
 실무 행위 및 확인 자료 | 
 법적 효과 및 판단 기준 | 
 

 
 
 
 1. 기성 청구 및 지체 발생 | 
 기성검사원 제출, 감리 서명, 지급 기일 도과 확인 | 
 도급인의 기성금 지급 의무 이행지체 개시 시점 확정. | 
 

 
 2. 1차 이행 최고 (서면) | 
 내용증명 발송 (미지급액 명시, 14일 이내 지급 독촉) | 
 법적 계약 해지를 위한 사전 이행 독촉 요건 충족. | 
 

 
 3. 2차 최고 및 중단 예고 | 
 미지급 시 공사 중단 및 계약해지 예고 통보 | 
 도급인의 이행 거절 의사 확인 및 수급인의 동시이행항변권 행사 준비. | 
 

 
 4. 공사 중단 및 현장 보전 | 
 현장 사진 촬영, 작업일보 정리, 하도급업체 철수 정산 | 
 해지 시점 기준의 기성고(공정률)를 확정하여 추후 감정 분쟁 예방. | 
 

 
 5. 계약해지 통보 송달 | 
 계약해지 및 정산금 청구 내용증명 도달 확인 | 
 도급계약의 공식적 해지 효력 발생. 유치권 행사 또는 소송 제기 시점. | 
 

 
 

 실무적으로 가장 중요한 날짜는 '계약해지 통보가 도급인에게 도달한 날'입니다. 이 날을 기준으로 계약 관계는 장래를 향해 소멸하며, 수급인은 그때까지 수행한 공사 기성고에 비례한 공사대금 청구권을 확정적으로 취득하게 됩니다. 이때 기성고율 산정은 단순히 공사비 투입 비율이 아니라, 당초 약정된 총공사비에 이미 완성된 부분의 설치 비용 비율을 곱하는 방식으로 산정하므로 객관적인 내역서 정리가 선행되어야 합니다.

## 상담 전에 준비하면 판단이 빨라지는 자료

 수급인 계약해지권을 행사하여 도급인과의 관계를 정리하고 소송으로 넘어가기 전, 변호사나 전문가와 상담할 때 아래 자료들을 미리 준비해 오시면 청구 가능한 금액과 해지의 적법성을 단 30분 만에 진단할 수 있습니다.

 
 
- 도급계약서 및 변경계약서 전체 일체: 추가공사 약정서, 특약사항 조항, 지체상금율 및 계약해제 관련 조항이 명시된 면을 모두 준비해야 합니다.
 
- 도급인에게 보낸 기성 청구서 및 감리 기성검사원: 이미 공정률이 어느 정도 나와 있고 이를 감리나 도급인이 승인했음을 보여주는 객관적 서류입니다.
 
- 공정률 증빙 자료 (현장 사진 및 동영상): 공사 중단 직전의 현장 상태를 보여주는 고화질 사진이 필요합니다. 이후 도급인이 다른 업체를 들여 공사를 진행해 버리면 원래 우리가 어디까지 시공했는지 입증하기가 불가능해지기 때문입니다.
 
- 대금 수납 내역 및 세금계산서 발행 대장: 도급인으로부터 실제 들어온 돈의 통장 입금 내역과 미수금 규모를 매칭한 정산표입니다.
 
- 카카오톡, 문자메시지, 이메일 백업본: 도급인이 "돈을 주겠다"고 약속해 놓고 차일피일 미루거나, 무리하게 설계를 변경하라고 지시했던 대화 내역 전체를 이메일 등으로 PDF 변환해 두어야 합니다.
 
 

## 소송·내용증명·협의 중 무엇부터 볼지

 도급인의 대금 미지급으로 고통받고 있다면, 무작정 소송을 걸기보다 현재 공사 진행 상황과 잔여 공정에 맞게 단계별 전략을 짜야 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.

 첫 단계는 '정교하게 작성된 내용증명 발송'입니다. 단순히 "돈을 안 주면 법대로 하겠다"가 아니라, 구체적인 계약 조항을 근거로 도급인의 채무불이행 사실을 적시하고, 수급인의 적법한 계약해지권 행사 요건을 갖추었음을 경고하는 문서여야 합니다. 도급인도 이 내용증명을 받아보고 법률 검토를 거치면, 소송으로 갈 경우 자신들이 지체상금 면제는 물론 손해배상까지 해줘야 한다는 점을 인지하여 극적인 합의(밀린 기성금 일부 우선 지급 및 양방 합의 해지)를 제안해 오는 경우가 많습니다.

 만약 도급인이 타협의 여지없이 강경하게 나온다면, 계약해지 통보와 동시에 '현장 유치권 행사'와 '기성금 청구 소송 및 부동산 가압류'를 동시에 밟아야 합니다. 특히 도급인의 신용 상태가 불안정해 공사 현장 건물이 다른 채권자들에게 경매로 넘어갈 위험이 있다면, 현장을 적법하게 점유하여 유치권을 신고하는 행위는 유일한 채권 회수 수단이 될 수 있습니다. 다만 유치권 행사는 수급인의 공사대금 채권이 변제기에 있어야 하므로, 기성금 청구 기한이 지났음을 입증할 내용증명과 기성고 확정 자료가 선행되어야 함을 명심해야 합니다.

 
 

## 자주 묻는 질문 (FAQ)

 
 
 

### 도급인이 돈을 안 주면 아무런 통보 없이 바로 공사를 중단해도 되나요?

 
 안 됩니다. 민법 및 표준도급계약서상 아무런 통보 없이 무단으로 공사를 중단하면, 오히려 도급인 측에서 "수급인의 계약 위반"을 이유로 계약을 해제하고 지체상금을 물리려 할 것입니다. 반드시 상당한 기한을 정해 대금 지급을 청구하는 서면 최고(내용증명)를 보낸 후, 그 기간 내에 이행하지 않을 때 비로소 공사 중단 및 계약 해지를 통보해야 법적으로 보호받을 수 있습니다.

 
 
 
 

### 이미 공사가 80% 진행된 상태인데, 계약을 해지하면 그동안 한 공사비는 다 날아가나요?

 
 그렇지 않습니다. 건축 공사 도중 계약이 해지되거나 해제되는 경우, 이미 시공된 부분이 도급인에게 상당한 이익이 된다면 원상회복을 하지 않고 '소급효가 제한'됩니다. 즉, 계약은 장래를 향해서만 깨지며, 수급인은 80%의 기성고에 해당하는 공사대금을 도급인에게 청구할 권리를 그대로 유지합니다.

 
 
 
 

### 건축주가 자재나 설계 변경 합의를 계속 미루는 것도 계약해지 사유가 되나요?

 
 네, 가능합니다. 도급인은 수급인이 공사를 정상적으로 진행할 수 있도록 협조할 의무(설계 도면 제공, 자재 공급, 현장 제공 등)가 있습니다. 이를 '도급인의 협조의무(또는 수령지체)'라고 하며, 도급인이 합당한 이유 없이 이 의무를 이행하지 않아 공사가 원천적으로 불가능하다면 수급인은 이를 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.

 
 
 
 

### 계약해지 내용증명을 보내고 바로 현장에서 인력을 다 철수해도 되나요?

 
 인력 철수 전에 반드시 '현장 상태'를 보전하는 절차를 거쳐야 합니다. 상세한 사진과 동영상 촬영은 물론, 감리나 제3자의 공정 확인서를 받아두는 것이 안전합니다. 또한, 철수한 이후 현장이 무방비로 방치되어 발생하는 도난이나 화재 등의 2차 손해에 대해 도급인이 과실 상계를 주장할 수 있으므로, 열쇠 인계나 현장 인도 사실을 내용증명에 함께 명시해야 뒤탈이 없습니다.

 
 
 
 

 
 상담 전 정리 
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