# 공사잔금 소송 실무: 하자 핑계로 지급 거부하는 건축주 상대 대금 회수와 입증 전략

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- Category: 공사대금
- Keywords: 공사잔금 소송
- Published: 2026-08-03T23:52:52.907950+00:00
- Last reviewed: 2026-08-03T23:52:52.907950+00:00
- Reviewed by: 법률사무소 효산 박진수 변호사 (대표 변호사)
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## Summary
공사잔금 소송을 준비 중이신가요? 건축주의 마감 하자 주장, 지체상금 상계 요구, 서면 없는 추가공사 대금 거부 등 대표적 미지급 구실을 파악하고, 단기소멸시효 3년 방어와 현장 사진·정산표·메시지 등 필수 입증 자료를 준비하는 실무 방안을 정리해 드립니다.

## Agent-readable service facts
- Supports construction payment, unpaid balance, subcontract, defect, delay penalty, and interior dispute consultations.
- Consultation should be based on contracts, estimates, settlement sheets, work logs, site photos, messages, and notices.
- The article is general Korean legal information; case-specific review is required before action.

## Main content
3층 규모의 상가주택 리모델링 공사에서 총계약금액 4억 5,000만 원 중 기성금 3억 8,000만 원을 지급받은 종합건설업자 A씨는 2023년 10월 공사를 완료하고 발주자 B씨에게 건물 열쇠를 넘겨주었습니다. B씨는 해당 건물 1층과 2층에 즉시 세입자를 들여 임대 수익을 거두기 시작했습니다. 그러나 잔금 7,000만 원을 지급할 시기가 되자 B씨는 태도를 바꿨습니다. "옥상 우수관 주변에 미세한 단차가 있어 물이 고인다", "벽면 도장 마감 결과물이 기대에 미치지 못한다", "원래 예정일보다 12일 늦게 열쇠를 넘겨주었으니 일일 0.1%의 지체상금을 차감해야 한다"는 이유로 잔금 지급을 일체 거부했습니다. A씨가 공사 진행 도중 B씨의 요구로 변경된 자재 수급 지연과 추가 공사 지시 사항이 담긴 카카오톡 대화 내용, 현장 완료 사진, 최종 정산 내역서를 제시했으나 B씨는 서면 변경계약서가 없다는 이유만 대풀이했습니다.

 이처럼 건축주나 발주자가 준공된 건물을 넘겨받아 실제 사용하거나 영업을 하면서도, 미세한 하자나 공기 지연을 핑계로 마지막 공사잔금의 지급을 차일피일 미루는 사례는 현장에서 무수히 발생합니다. 특히 공사잔금은 시공자의 마진과 하도급업체 최종 정산금이 집중되어 있어 지급이 지연될 경우 시공사의 자금 흐름에 치명적인 타격을 줍니다. 승소율을 높이고 대금을 조속히 회수하기 위해서는 상대방의 상계 주장을 법리적으로 무력화하고 준공 및 인도 완료의 법적 효과를 정확히 주장해야 합니다.

## 소형 빌라·상가 공사 현장에서 잔금 미지급 분쟁이 반복되는 패턴
 공사 잔금 미지급 분쟁은 주로 감리나 정식 준공 검사 절차가 비교적 느슨하게 진행되는 소규모 민간 공사 현장에서 집중적으로 발생합니다. 발주자는 공사 초기와 중기에는 기성금을 제때 지급하다가도, 공사가 90% 이상 진행되고 잔금 단계에 도달하면 대금 지급의 주도권을 쥔 채 시공사를 압박하곤 합니다.

 대표적인 패턴 중 하나는 '하자 빌미를 통한 대금 삭감 요구'입니다. 공사 완료 후 건물을 인도받아 정상적으로 임대차 계약을 체결하거나 직접 사용하면서도, 시공 상태의 미세한 불량이나 주관적인 미적 불만을 이유로 잔금 전체의 지급을 거부하는 방식입니다. 또 다른 패턴은 '지체상금과의 부당한 상계'입니다. 공사 기간 중 발주자의 지시나 설계 변경으로 인해 공기가 연장되었음에도, 최초 계약서상의 준공 기한만을 기준으로 지체일수를 계산하여 잔금 액수를 크게 뛰어넘는 지체상금을 공제하겠다고 주장합니다.

## 준공 및 건물 인도 완료가 잔금 청구권에 미치는 법리적 의미
 민법상 도급계약에서 수급인의 핵심 의무는 '약정된 공사의 완성'입니다. 공사가 완성되면 발주자는 계약에 따른 공사대금을 지급할 의무를 집니다. 법원 실무에서 공사의 완성 여부는 당초 계획된 공정이 종료되었는지, 그리고 건물이 원래의 목적에 맞게 사용 가능한 상태에 이르렀는지를 기준으로 판단합니다.

 많은 발주자들이 사소한 미비점이나 하자가 존재한다는 이유로 "공사가 아직 완성되지 않았다"고 주장하지만, 법리는 미완성(미시공)과 하자(불완전시공)를 엄격히 구분합니다. 주요 구조부와 기본 공정이 마무리되어 건물이 본래 용도로 사용되고 있다면 이는 '미완성'이 아니라 '공사 완료 후 하자가 존재하는 상태'로 봅니다. 따라서 발주자가 이미 건물을 인도받아 점유·사용하고 있거나 임대차를 통해 수익을 올리고 있다면 공사 완성이 인정되어 잔금 지급 의무가 발생합니다. 하자가 존재한다면 하자의 보수비용에 상당하는 금액에 대해서만 동시이행의 항변권이나 상계권을 행사할 수 있을 뿐, 잔금 전체의 지급을 거부하는 것은 허용되지 않습니다.

## 상대방이 잔금 지급을 거부하며 내세우는 3대 방어 논리 파헤치기
 공사잔금 소송이 시작되면 발주자는 단순한 이행 지치가 아니라 정당한 거절 이유가 있음을 강변합니다. 상대방이 재판에서 내세우는 3대 주요 논리를 사전에 파악하고 준비하는 것이 소송의 승패를 좌우합니다.

 첫째, "미완성 공사이므로 잔금을 줄 수 없다"는 주장입니다. 발주자는 일부 미마감 구역이나 보완 공사 항목을 들어 공사 자체가 끝나지 않았다고 주장합니다. 이에 대해서는 잔금 청구자가 공사 현장의 완료 상태를 찍은 사진, 현장 인도 당시 발주자가 작성해 준 확인서, 또는 발주자의 입주·영업 개시 사실을 증명하여 공사가 완성되었음을 입증해야 합니다.

 둘째, "하자보수 비용이 남아있는 잔금보다 크다"는 주장입니다. 잔금이 5,000만 원인데 하자 보수에 7,000만 원이 들기 때문에 오히려 돈을 더 받아야 한다고 감정을 신청하겠다고 압박하는 유형입니다. 법리적으로 하자보수비용의 산정 기준과 하자 범위의 타당성을 입증책임 원칙에 따라 철저히 따져야 합니다.

 셋째, "공사 지연에 따른 지체상금을 잔금에서 공제하겠다"는 논리입니다. 준공 기한이 지났으므로 일일 지체상금율(보통 0.1%)을 적용해 수천만 원을 차감하겠다는 주장입니다. 시공자는 지연 원인이 발주자의 공사 변경 요구, 자재 스펙 변경 지시, 현장 접근 불가, 미지급 기성금에 따른 공사 중지 등 발주자 귀책사유에 있음을 메시지 및 일지 자료로 증명하여 지체상금 발생을 무력화해야 합니다.

 

## 발주자의 하자보수 청구·지체상금 상계 주장에 대처하는 반박 방식
 소송 진행 중 발주자가 하자보수를 이유로 손해배상 채권과의 상계를 주장할 경우, 법원은 대부분 전문 법원하자감정인을 지정하여 감정을 진행합니다. 이때 감정 비용은 일차적으로 하자를 주장하는 발주자가 부담하게 되며, 감정 결과 실제 하자로 인정되는 금액은 발주자의 과장된 주장보다 현저히 적게 나오는 경우가 많습니다.

 예컨대 5,000만 원의 하자보수비를 주장했던 발주자라 하더라도 법원 감정 결과 300만 원~500만 원 수준의 재시공 또는 보수 비용만 인정되는 사례가 다반사입니다. 따라서 상대방이 터무니없는 하자 금액을 제시하며 협박할 때 섣부르게 금액을 감액해 합의해 줄 필요가 없습니다.

 또한 지체상금 상계 주장에 대해서는 공사 지연이 불가피했던 사정을 서면이나 통화 녹음, 카카오톡 내역으로 정리해야 합니다. 발주자가 공사 도중 "타일 자재를 고급 자재로 바꾸어 달라", "콘센트 위치와 벽체 레이아웃을 수정해 달라"고 요청하여 공기가 늦어진 경우, 이는 발주자의 협조 의무 불이행 또는 공사 내용 변경에 해당하므로 시공자에게 지체 책임을 물을 수 없다는 대법원 법률 원칙을 적극 활용해야 합니다.

 쟁점 | 확인할 자료 | 실무 판단 | 
 공사 완성 여부 (미완성 vs 완료) | 현장 인도 사진, 열쇠 전달 메시지, 임대차 계약 현황, 건축물 사용 승인서 | 건물이 본래 용도로 사용되고 있으면 완성으로 인정되며 사소한 미비는 하자 문제로 처리됨 | 
 하자보수비 상계 주장 | 발주자의 하자 항목 리스트, 사진, 법원 하자감정 결과 보고서 | 발주자의 과장된 하자 주장액은 법원 감정을 통해 대폭 감액되며 실제 보수비용만 공제 대상임 | 
 지체상금 공제 주장 | 최초 계약서 준공일, 공사 변경 지시 카카오톡, 자재 변경 요청서, 기성금 지연 입금 내역 | 공기 지연 원인이 발주자의 변경 지시나 협조 의무 불이행에 있다면 지체상금 책임 전액 면제 가능 | 
 추가공사대금 인정 여부 | 추가시공 현장 사진, 자재 영수증, 발주자 지시 메시지, 시공 내역서 비교표 | 서면 계약서가 없더라도 발주자의 지시와 시공 사실이 입증되면 잔금 청구 시 함께 회수 가능 | 
 

## 타임라인으로 살펴보는 공사잔금 소송 준비 절차와 일자별 증거 정리
 공사잔금 소송에서는 날짜별로 일어난 사실관계를 입증할 수 있는 객관적 타임라인이 판사의 판단을 결정짓는 핵심 증거가 됩니다. 실제 소송에서 작성되는 표준적인 사건 일람과 준비 절차의 예시는 다음과 같습니다.

 
- 2023년 3월 15일: 도급계약 체결 (총 공사대금 4억 5,000만 원, 준공예정일 2023년 7월 31일, 잔금 7,000만 원 조건을 명시한 계약서 작성)
- 2023년 5월 10일: 발주자의 공사 변경 지시 (카카오톡으로 2층 내부 간막이 벽체 철거 및 조명 스펙 변경 요청, 공기 연장 가능성 구두 설명)
- 2023년 7월 20일: 1차·2차 기성금 총 3억 8,000만 원 수령 완료
- 2023년 8월 12일: 공사 실질 완료 및 건물 열쇠 전달 (현장 인도 사진 및 발주자의 "공사 수고하셨습니다" 카카오톡 메시지 확보)
- 2023년 8월 18일: 발주자 건물 점유 및 임차인 입주 완료 (실질적 사용 승인 및 사용 개시)
- 2023년 9월 5일: 시공자의 공사잔금 7,000만 원 지급 요청 (내용증명 1차 발송)
- 2023년 9월 20일: 발주자의 잔금 지급 거부 통지 (하자를 이유로 잔금 지급 불가능 주장 서신 수령)
- 2023년 10월 15일: 부동산 가압류 신청 및 공사잔금 청구 소송 제기 이와 같이 입주일, 사용 개시일, 변경 요청일 등을 날짜별로 꼼꼼히 정리해 두면 상대방이 "공사가 완료되지 않았다"거나 "무단으로 공기를 지연시켰다"는 거짓 주장을 피력할 때 강력한 반박 자료로 작동합니다.

 

## 공사대금 단기소멸시효 3년의 함정과 시효 중단 실무 조치
 건설 공사대금 채권은 일반 민사채권(시효 10년)이나 상사채권(시효 5년)과 달리 민법 제163조 제3호에 따라 '3년의 단기소멸시효'가 적용됩니다. 시공자 중에는 "상대방과 계속 대화 중이니까 괜찮겠지", "언젠가는 주겠다고 하니 기다려보자"라며 시간을 보내다가 3년의 시효 기간을 넘겨 채권 자체가 소멸해 버리는 치명적인 실수를 범하는 경우가 적지 않습니다.

 여기서 주의할 점은 발주자에게 단순히 전화로 독촉하거나 내용증명을 보내는 것만으로는 소멸시효가 영구히 중단되지 않는다는 사실입니다. 내용증명 발송(최고)은 최고 후 6개월 이내에 소송 제기, 가압류, 지급명령 신청 등의 법적 조치를 취해야만 비로소 시효 중단의 효력이 유지됩니다.

 따라서 준공일 또는 잔금 지급 기일로부터 2년이 지난 시점이라면 즉시 전문가의 조력을 받아 상대방 소유 부동산이나 통장에 대한 가압류를 진행하거나 지급명령 및 공사잔금 소송을 제기하여 소멸시효를 확실하게 중단시켜야 합니다. 상대방이 작성해 준 '잔금 지급 이행 각서'나 '정산 확인서'가 있다면 이는 채무 승인에 해당하여 소멸시효가 새로 진행되므로, 소송 전 발주자로부터 금액을 확인하는 서면이나 메시지 답변을 받아두는 것도 실무상 유용한 시효 관리 방법입니다.

## 공사잔금 소송 전 반드시 체크해야 할 소송 대비 입증 자료
 소송을 본격적으로 시작하기 전, 변호사 상담 및 법원 제출을 위해 반드시 지참하고 검토해야 하는 자료 목록입니다. 일반적인 서류 외에도 공사 현장의 실질을 반영하는 자료가 준비되어야 승소 가능성을 높일 수 있습니다.

 
- 도급계약서 및 변경계약서: 공사 금액, 지급 시기, 잔금 조건, 지체상금율 항목 확인
- 기성금 입금 내역 및 통장 거래 내역: 이미 지급받은 금액과 미지급 잔금 액수를 객관적으로 입증
- 공사 내역서 및 산출 내역서: 추가 공사 발생 시 원래 공사 범위와 구별하기 위한 비교 기준 자료
- 카카오톡, 문자메시지, 통화 녹음: 발주자의 공사 지시, 변경 요구, 현장 사용 인정, 대금 지급 약속 발언
- 현장 완공 사진 및 건물 사용 사진: 건물이 본래 목적에 맞게 시공되어 실제 사용되고 있음을 증명하는 visual 증거
- 건물 등기부등본 및 임대차 현황: 발주자가 건물을 제3자에게 임대했거나 직접 점유하고 있는지 확인하여 미완성 주장 반박
- 내용증명 발송 및 수신 내역: 잔금 지급 독촉 이력 및 상대방의 답변 내용 

## 자주 묻는 질문 (FAQ)
 

### 공사계약서가 없고 내역서만 있는 경우에도 공사잔금 소송이 가능한가요?
 네, 가능합니다. 계약서라는 형식적인 서류가 작성되지 않았더라도 견적서, 내역서, 공사 진행 사진, 카카오톡 대화 내용, 기성금 입금 내역 등을 통해 당사자 간에 도급 계약 체결과 공사 이행 사실이 인정되면 잔금을 청구할 수 있습니다. 다만 금액 합의 여부에 대해 다툼이 생길 수 있으므로 사후에 주고받은 정산 관련 메시지나 통화 녹음 자료를 집중적으로 확보해야 합니다.

 

### 건축주가 하자를 이유로 잔금 전체를 안 주는데 일부라도 먼저 받을 수 있나요?
 법적으로 하자가 존재하더라도 하자 보수에 상당하는 타당한 금액에 대해서만 지급을 거절할 수 있을 뿐, 전체 잔금 지급을 거부할 수는 없습니다. 따라서 소송 진행 시 잔금 중 하자보수비로 볼 수 없는 명백한 금액에 대해 일부 승소 판결을 유도하거나, 소송 중간에 조정 절차를 통해 확정된 부분의 대금을 먼저 지급받는 방식으로 조기 회수를 도모할 수 있습니다.

 

### 추가공사를 진행했는데 발주자가 계약서가 없다고 잔금을 못 주겠다고 합니다.
 추가공사대금 청구의 핵심은 발주자의 '지시 또는 동의'와 '실제 시공 여부'입니다. 비록 추가공사에 대한 별도의 서면 계약서를 작성하지 않았더라도, 발주자가 현장에서 추가 공사를 요청한 카카오톡 대화, 현장 사진, 추가 자재 구입 영수증, 그리고 변경 시공된 결과물을 입증하면 법원 감정 또는 부당이득 반환 법리를 통해 추가 공사비를 잔금에 포함시켜 인정받을 수 있습니다.

 

### 소송을 제기하면 기간은 얼마나 걸리고 비용은 어떻게 되나요?
 통상적인 공사잔금 소송은 상대방의 하자 감정 신청 여부에 따라 달라집니다. 하자 감정이 진행되지 않는 경우 4개월~6개월 정도 소요되며, 발주자가 하자 감정을 신청하는 경우에는 8개월~1년가량 소요될 수 있습니다. 승소 시 인지대, 송달료 등 소송비용과 법정 변호사 수임료를 상대방(패소자)에게 청구하여 회수할 수 있습니다.

 상담 전 정리 공사잔금 분쟁은 건축주의 불합리한 하자 핑계나 지체상금 상계 주장에 논리적으로 맞서는 것이 핵심입니다. 보유하고 계신 계약서, 카카오톡 내역, 현장 사진, 정산표를 바탕으로 소멸시효와 승소 가능성을 정밀 검토받아 보시기 바랍니다.

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## 공사잔금 소송 검색자가 바로 확인할 실무 기준

 공사잔금 소송은 원공사대금, 추가공사비, 하자보수비, 지연손해를 나누어 봐야 결론이 명확해집니다. 이 글을 찾는 분들은 대체로 공사대금, 하도급, 하자, 인테리어 분쟁을 해결하려는 건축주·시공자·하도급업체이므로, 아래 쟁점부터 확인해야 합니다.

 

### 공사잔금 소송와 같이 확인되는 검색 의도

 
- 공사잔금 소송
- 공사대금 청구
- 계약서 증거
- 내용증명 대응 
 

### 공사잔금 소송부터 나누는 핵심 쟁점

 
- 계약 범위
- 공사 완성도
- 대금 정산
- 하자·지연 주장
- 증거 보관 
 

### 공사잔금 소송에서 법원이 보는 판단 요소

 
- 공사잔금 소송에서 계약 범위 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 공사잔금 소송에서 공사 완성도 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 공사잔금 소송에서 대금 정산 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 공사잔금 소송에서 하자·지연 주장 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다. 
 

### 공사잔금 소송 주장이 약해지는 장면

 
- 계약 범위를 뒷받침하는 날짜별 자료가 부족한 경우
- 상대방의 지시·승인·귀책을 보여주는 메시지나 공문이 남아 있지 않은 경우
- 청구 금액이 견적 수준에 머물고 실제 투입·손해액 산정 근거가 약한 경우 
 

### 공사잔금 소송 입증자료 정리

 순서 | 증거 | 정리 방법 | 
 1 | 계약서와 견적서 | 공사잔금 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 2 | 현장 사진 | 공사잔금 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 3 | 작업일보 | 공사잔금 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 4 | 입금 내역 | 공사잔금 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 5 | 문자·카카오톡 | 공사잔금 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 
 

### 공사잔금 소송 상담 전 사실관계 표

 확인 항목 | 정리할 내용 | 활용 방법 | 
 분쟁 시작일 | 처음 이의 제기, 지급 거절, 통행 방해, 하자 통보가 나온 날짜 | 공사잔금 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 계약·변경 근거 | 계약서, 견적서, 도면, 발주서, 변경 지시 | 공사잔금 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 금액 산정 | 청구액, 이미 지급한 금액, 보수비, 지연손해, 추가 투입 비용 | 공사잔금 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 상대방 반응 | 거절 사유, 감액 주장, 하자 주장, 정산 보류 이유 | 공사잔금 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 
 

### 공사잔금 소송 대응 순서

 
- 청구 항목을 원공사·추가공사·손해 항목으로 분리합니다.
- 날짜와 금액 기준으로 증거를 배열합니다.
- 상대방의 거절 사유와 보유 자료를 대조합니다.
- 내용증명, 지급명령, 가압류, 소송 순서를 정합니다. 
 

### 공사잔금 소송에서 자주 나오는 질문

 

### 공사잔금 소송은 계약서가 없어도 대응할 수 있나요?
 계약서가 없더라도 메시지, 입금 내역, 현장 사진, 작업일보 등으로 계약 내용과 공사 사실을 입증할 수 있는지 검토합니다.

 

### 공사잔금 소송 상담 전에 어떤 자료부터 정리해야 하나요?
 계약서와 견적서, 현장 사진, 작업일보을 먼저 모으고, 각 자료의 날짜와 상대방 반응을 같이 적어두면 검토가 빨라집니다.

 

### 공사잔금 소송 사건은 소송 전에 합의가 가능한가요?
 쟁점과 금액이 표로 정리되면 내용증명이나 정산 협의로 해결될 수 있습니다. 다만 증거가 사라질 위험이 있거나 상대방이 지급을 미루면 보전처분과 소송을 함께 검토해야 합니다.

 
 
 
 
 

## 공사잔금 소송 사건형 검토 메모

 공사잔금 소송 실무: 하자 핑계로 지급 거부하는 건축주 상대 대금 회수와 입증 전략에서 실제로 문제가 되는 장면은 대체로 공사 완료 또는 사용 개시 이후 대금 지급, 하자 주장, 추가공사비 정산이 한꺼번에 다투어지는 상황입니다. 검색어만 보면 단순한 정보성 글처럼 보이지만, 상담에서는 금액·날짜·상대방 반응이 맞물려야 결론이 나옵니다.

 계약서, 견적서, 도면, 정산표, 현장 사진, 문자·카카오톡을 날짜와 금액 기준으로 묶어야 합니다. 청구와 방어가 섞이면 원공사대금, 추가공사비, 하자보수비, 지연손해를 항목별로 분리해야 합니다.

 
 날짜순 확인 | 남길 자료 | 법률적으로 보는 의미 | 
 
 
 계약·견적 확정일 | 계약서, 견적서, 도면, 시방서 | 원래 공사 범위와 대금 지급 조건을 특정합니다. | 

 변경·하자·지연 발생일 | 문자, 카카오톡, 회의록, 현장 사진 | 상대방 지시나 귀책 사유가 있었는지 판단합니다. | 

 준공·사용 개시일 | 인수 확인, 입주·오픈 자료, 사용 사진 | 공사가 실제로 이용되었는지와 대금 청구 시점을 봅니다. | 

 지급 거절·감액 통보일 | 내용증명, 이메일, 통화 메모, 정산표 | 소멸시효, 지연손해, 보전처분 필요성을 검토합니다. | 

 
 
 자료가 흩어져 있으면 같은 사실도 설득력이 떨어집니다. 상담 전에는 계약 범위, 이미 받은 금액, 남은 청구액, 상대방의 거절 사유를 한 장의 표로 정리한 뒤 계약서·정산표 기준으로 상담 신청 하는 편이 좋습니다.

 
 
 

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