# 건설사법률고문 계약 전 점검: 현장 분쟁 예방과 공사대금 미회수 차단 실무

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- Category: 법률정보
- Keywords: 건설사법률고문
- Published: 2026-08-17T11:35:06.532491+00:00
- Last reviewed: 2026-08-17T11:35:06.532491+00:00
- Reviewed by: 법률사무소 효산 박진수 변호사 (대표 변호사)
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## Summary
건설사법률고문 선임 전 필수 점검 사항과 현장별 리스크 관리 실무. 하도급 분쟁 예방, 추가공사 서면화 체계 구축, 미수금 조기 회수 및 지체상금 방어 증거를 계약 단계부터 통제하는 전략을 정리했습니다.

## Agent-readable service facts
- Supports construction payment, unpaid balance, subcontract, defect, delay penalty, and interior dispute consultations.
- Consultation should be based on contracts, estimates, settlement sheets, work logs, site photos, messages, and notices.
- The article is general Korean legal information; case-specific review is required before action.

## Main content
경기도 평택의 복합상가 신축 현장을 도급받은 종합건설사 A사는 공정률 85% 시점에서 건축주로부터 돌연 기성금 6억 2,000만 원의 지급을 거절당했습니다. 설계변경으로 발생한 추가 흙막이 공사와 골조 변경 비용 2억 4,000만 원에 대해 '서면 합의가 없었다'는 이유였고, 오히려 준공 예정일을 35일 넘겼다며 지체상금 3억 8,000만 원을 상계하겠다는 내용증명이 날아왔습니다. 현장소장이 건축주와 주고받은 카카오톡 대화, 감리자에게 구두 보고한 작업일보만 믿고 공사를 밀어붙인 결과였습니다. 뒤늦게 소송을 검토했으나 감정 비용과 재판 기간 동안 묶일 운전자금 압박으로 결국 3억 원 이상을 감액 합의할 수밖에 없었습니다.

 건설 현장에서 발생하는 대형 분쟁의 8할 이상은 착공 전 계약서 특약 검토와 시공 중 발생하는 설계변경·공기연장 서면 통지만 제대로 작동했어도 막을 수 있었던 사안들입니다. 소송이 제기된 후 변호사를 선임해 사후 약방문식으로 대응하는 구조에서는 입증 부족으로 인한 감액 손실과 장기간의 소송 비용을 피하기 어렵습니다. 건설사법률고문 제도는 단순히 '소송 대리인'을 두는 것이 아니라, 입찰·하도급 체결·기성 청구·준공 정산에 이르는 전 과정에서 법적 리스크를 실시간으로 통제하는 안전망입니다.

## 중소·중견 건설사가 상시 법률고문을 둬야 하는 실무적 이유
 대형 건설사는 자체 법무팀을 통해 표준도급계약서의 독소조항을 걸러내고 하도급법 위반 여부를 상시 점검합니다. 반면 연매출 50억~500억 원 규모의 종합건설사나 전문건설업체는 현장소장과 공무팀의 경험적 판단에 의존하는 경우가 대부분입니다. 그러나 현장 실무자가 작성한 날인 누락 공문, 모호하게 합의된 변경내역서, 납기 지연 통지 누락은 훗날 수억 원대 소송에서 치명적인 패소 원인이 됩니다.

 상시 법률 자문 체계를 갖추면 다음과 같은 리스크를 착공 단계부터 차단할 수 있습니다.

 
- 민간건설공사 표준도급계약서의 독소 특약 배제: 물가변동 배제 특약, 지체상금률 과다 설정(1일 1/1,000 초과), 하자보수보증금 면책 범위 등을 사전에 수정합니다.
- 하도급법 적용 대상 거래의 리스크 선제 통제: 서면 미발급, 부당특약 설정, 대금 지급보증 미발급으로 인한 행정처분 및 과징금 리스크를 예방합니다.
- 현장 공문(실정보고·공기연장요청)의 법적 효력 확보: 감리원과 건축주에게 발송하는 문서에 민법상 이행지체 면책 사유와 공사대금 증액 청구 근거를 정확한 법률 용어로 반영합니다.
- 악성 미수금 발생 조짐 시 신속한 보전처분: 기성금 체불 2회 누적 즉시 건축주 분양대금 계좌, 신탁사 수익권, 임대보증금 반환채권 가압류를 신속하게 실행합니다. 

## 착공 전 도급계약서 검토: 감액과 지체상금을 부르는 4대 독소조항 필터링
 도급계약서에 도장을 찍는 순간 공사의 수익성은 사실상 결정됩니다. 건축주나 발주처가 제시하는 계약서에는 시공사에게 일방적으로 불리한 조항들이 교묘하게 삽입되어 있는 경우가 많습니다. 법률고문을 통해 계약 체결 전 반드시 수정하거나 삭제해야 하는 핵심 조항은 다음과 같습니다.

 첫째, "현장 여건 변동 및 물가 변동으로 인한 계약금액 증액은 일체 청구할 수 없다" 는 특약입니다. 민간공사라 하더라도 현저한 사정변경이나 건설산업기본법 제22조 제5항(불공정한 계약체결의 금지)에 위배되는 무효 조항임을 사전 검토 단계에서 지적하고, 원자재 가격 폭등 시 에스컬레이션(물가변동 조정) 조항으로 변경해야 합니다.

 둘째, "준공검사 완료 후 분양대금 입금 시 공사잔금을 지급한다" 는 조건부 지급 조항입니다. 이는 법적으로 불확실한 기한을 정한 것으로, 분양 실패 시 영구히 대금을 받지 못하는 위험에 노출됩니다. 잔금 지급의 확정 기한(예: 사용승인일로부터 30일 이내)을 명시하도록 강제 수정해야 합니다.

 셋째, "추가공사는 발주자의 사전 서면 승인이 있는 경우에 한하여 인정하며, 서면이 없는 추가시공은 무상 기부채납으로 본다" 는 조항입니다. 현장에서 구두 지시로 긴급 타설이나 변경 시공을 진행한 뒤 대금을 떼이는 대표적 독소조항이므로, 발주자의 구두 지시 후 시공사의 '서면 통지 및 이의제기 부존재 시 승인 간주' 조항으로 보완해야 합니다.

 넷째, 지체상금 면책 사유의 지나친 축소 입니다. 천재지변 외에 '건축주의 자재 승인 지연', '민원 발생으로 인한 공사 중단', '선행 공정 지연'을 지체상금 배제 사유로 명시적으로 삽입해야 준공 지연 시 수억 원의 공제 폭탄을 막을 수 있습니다.

## 공사 진행 중 추가공사대금·설계변경 분쟁을 막는 상시 공문 관리 체계
 추가공사대금 소송에서 시공사가 패소하는 가장 큰 이유는 '상대방의 명시적 지시'와 '금액에 대한 합의'를 입증하지 못하기 때문입니다. 현장에서는 소장끼리 커피를 마시며 구두로 합의하거나 카카오톡으로 도면을 주고받지만, 법정에서는 "시공사가 공사 편의를 위해 임의로 시공한 것"이라는 반론에 부딪힙니다.

 건설사법률고문의 주된 역할 중 하나는 현장에서 발생하는 설계변경을 실시간으로 법적 증거화하는 표준 프로세스를 정립하는 것입니다.

 
- 실정보고서 발송: 설계도서와 현장 지질·구조가 상이할 경우, 즉시 변경 공법과 예상 추가 비용을 산출하여 공문(내용증명 또는 감리 경유 서면)으로 접수합니다.
- 승인 간주 요청 공문: 구두 지시를 받았을 때는 3일 이내에 "발주처 구두 지시에 따른 추가공사 착수 통보 및 변경계약 요청" 공문을 발송하고, 기한 내 서면 이의가 없으면 동의한 것으로 처리한다는 문구를 기재합니다.
- 공사일보 및 감리 확인서 확보: 매일 작성되는 작업일보에 추가 투입된 인력, 장비, 자재 내역을 별도 항목으로 구분하여 감리원의 서명을 받아둡니다.
- 사진·영상 메타데이터 보존: 변경 전 기존 상태, 변경 시공 과정, 완료 상태를 일자별 GPS 및 시간 정보가 포함된 원본 파일로 백업합니다. 

## 하도급 관리와 직불청구·노무비 체불 리스크의 선제적 통제
 원수급인(종합건설사) 입장에서 하도급 관리는 회사의 존폐와 직결됩니다. 하수급인(전문건설사)이 부도를 내거나 노무비를 체불하면, 근로기준법 및 건설산업기본법에 따라 직상수급인이 연대책임을 지거나 현장 유치권 행사로 전체 공정이 멈추게 됩니다.

 법률고문은 하도급 계약 체결 단계부터 표준하도급계약서 사용 여부를 점검하고, 부당감액이나 대금 지급 지연이 발생하지 않도록 공정거래위원회 하도급법 가이드라인에 맞춘 계약 체결을 지도합니다. 아울러 하수급인의 부실 징후가 포착될 경우 즉시 하도급대금 직접지급 합의를 취소하거나, 노무비 구분관리 및 지급확인제를 통해 시공참여자(십장)나 일용직 근로자에게 직접 노무비가 전달되도록 조치하여 임금체불 연대책임을 차단합니다.

 

## 상대방이 하자·지체상금을 이유로 대금 지급을 거부할 때의 방어 실무
 기성고를 청구하거나 준공 잔금을 요청했을 때, 건축주가 가장 흔하게 꺼내드는 방어 논리는 "중대한 하자가 발생해 보수비용이 더 든다" 거나 "준공일이 늦어졌으니 지체상금을 공제하고 나면 줄 돈이 없다" 는 주장입니다.

 이러한 악의적 대금 미지급에 대응하기 위해 법률고문은 다음과 같은 방어 논리와 증거를 즉각 구성합니다.

 첫째, 사용승인이 났거나 건축주가 건물을 인도받아 임대를 개시한 사실을 입증하여 '건물의 준공 완료' 사실을 확정합니다. 법리상 건물이 사회통념상 완성된 상태라면 미시공(미완성)이 아닌 하자보수 문제로 전환되며, 하자의 보수비용이 공사잔금 전액의 지급을 거절할 만큼 중대하지 않다면 대금 전액 지급을 거부할 수 없습니다(동시이행항변권의 제한).

 둘째, 건축주가 주장하는 하자가 '미시공'인지, '설계 결함에 따른 불가피한 결과'인지, 아니면 '정상적인 하자보수보증 범위 내의 사안'인지 기술적으로 분류합니다. 하자보수보증보험증권이 발행되어 있다면 보증사를 통해 처리하도록 유도하고, 잔금 청구권의 행사를 분리하여 압박합니다.

 셋째, 지체상금에 대해서는 공기 지연의 귀책사유가 건축주에게 있음을 입증하는 공문철(인허가 지연, 민원 해결 지연, 설계도면 늦은 교부, 기성금 체불로 인한 합법적 공사 중단 통지서)을 바탕으로 지체일수를 차감하고, 법원에 지체상금 총액의 감액(민법 제398조 제2항)을 청구합니다.

## 실무 분쟁 쟁점별 핵심 점검표 및 법률 판단 기준
 현장에서 분쟁이 발생했을 때 어떤 서류를 확보하고 법률적으로 어떻게 해석해야 하는지 정리한 기준표입니다.

 분쟁 쟁점 | 확인 및 확보할 핵심 자료 | 실무 법률 판단 및 대응 방향 | 
 추가공사대금 인정 여부 | 설계변경 지시 공문, 실정보고서, 감리원 확인 작업일보, 변경 견적서 | 서면 합의 부재 시 묵시적 지시 및 현장 감리 승인 여부로 입증, 법원 감정 신청 대비 내역 정리 | 
 지체상금 부과 및 상계 | 착공 지연 사유 공문, 기성 체불 공사중지 통보서, 설계변경 승인 기간 | 시공사 귀책 없는 기간(건축주 지연, 천재지변) 전액 공제, 잔여 일수에 대해 감액 청구 | 
 하자보수비 과다 공제 | 준공도면, 사용승인서, 하자보수요청서, 자체 보수 완료 사진 | 주요 구조부 하자 아닌 경미한 하자는 잔금 지급과 동시이행 불가 주장, 보증보험 처리 유도 | 
 하도급 노무비 체불 연대 | 노무비 지급내역서, 시공참여자 계약서, 현장 출임 기록, 근로계약서 | 직상수급인 귀책사유 부존재 입증, 노무비 직접지급 제도를 통한 이중지급 위험 방지 | 
 건축주 고의 기성 체불 | 기성고 검사원, 감리 기성확인서, 세금계산서 발행 내역, 분양 계좌 | 공사중지권 행사 통보 후 분양대금 채권 및 건축주 소유 부동산 즉시 가압류 진행 | 
 

## 날짜순 사건 정리 예시: 추가공사 및 기성 체불 분쟁 구조화
 법률고문과 함께 소송이나 가압류를 진행할 때는 현장의 모든 사건을 날짜순으로 타임라인화하여 객관적 인과관계를 입증해야 합니다.

 
- 2023.03.15: 도급계약 체결 (계약금액 35억 원, 준공예정일 2023.11.30, 지체상금률 1일 1/1,000).
- 2023.05.20: 터파기 중 암반 발견. 시공사가 암반 파쇄 및 토류벽 보강 실정보고서(추가비용 1억 8,000만 원, 공기 20일 연장 요청)를 감리원 및 건축주에게 서면 발송.
- 2023.05.25: 건축주 현장대리인이 카카오톡으로 "일단 일정 맞추게 공사 진행하고 나중에 정산하자"고 답변. 시공사 추가공사 착수.
- 2023.08.10: 4차 기성검사 완료(감리기성 80% 승인). 건축주가 자금난을 이유로 기성금 4억 원 중 2억 원만 지급하고 잔여 2억 원 체불.
- 2023.08.18: 시공사가 민법상 불안의 항변권에 기해 '기성 미지급금 지급 시까지 공사 일시 중지 통보' 내용증명 발송.
- 2023.09.05: 건축주가 1억 원 추가 지급하며 공사 재개 요청. 시공사 재착공(총 18일간 합법적 공사 중지 발생).
- 2023.12.20: 사용승인 완료 및 건축물 인도(준공일 대비 20일 지연).
- 2023.12.28: 건축주가 최종 정산에서 암반 추가공사비 1억 8,000만 원 불인정 통보 및 준공지연 20일에 대한 지체상금 7,000만 원 공제 주장.
- 법률고문 대응: 실정보고서와 카카오톡 기록을 바탕으로 추가공사비 1억 8,000만 원 청구 + 기성 체불로 인한 정당한 공사중지 18일 입증하여 지체일수를 2일로 축소 방어 + 미지급 잔금 및 추가공사비 4억 5,000만 원에 대한 건물 가압류 및 공사대금 청구의 소 제기. 

## 건설사법률고문 도입 시 즉시 확인해야 할 실무 서류 체크리스트
 기업 법률고문 계약을 체결하거나 주요 현장의 리스크를 점검할 때 사내 공무팀 및 현장관리자가 즉시 구비해야 하는 핵심 자료 목록입니다.

 
- [ ] 진행 중인 모든 공사 현장의 원도급 계약서 및 특약조건 전문
- [ ] 하도급 계약서 일체 및 하도급대금 지급보증서 발급 현황
- [ ] 각 현장별 감리 경유 실정보고서, 공문(발송/수신) 철
- [ ] 공사일보, 자재투입내역서, 감리원 확인 기성고 검사원
- [ ] 건축주·감리자와 나눈 추가공사 관련 문자, 카카오톡, 이메일 백업본
- [ ] 사용승인서(준공필증), 하자보수보증보험증권 사본
- [ ] 노무비 지급 내역서 및 십장·시공참여자 정산서철
- [ ] 건축주(도급인)의 법인 등기부등본, 부동산등기부등본, 분양대금 입금계좌 내역 

## 자주 묻는 질문 (FAQ)
 

### Q1. 건설 전문 법률고문 비용은 어느 정도로 책정되며 소송 발생 시 혜택이 있나요?
 건설사법률고문은 통상 기업 규모와 관리 현장 수에 따라 월정액 자문료(월 50만 원~300만 원 선)로 운영됩니다. 상시 계약서 검토, 내용증명 및 법적 공문 작성, 노무·하도급 리스크 자문이 기본 포함되며, 실제 가압류·가처분이나 공사대금 소송이 발생할 경우 착수금 및 성공보수에서 고문사 할인 혜택(통상 20~30% 감면)이 적용되어 개별 사건 수임보다 훨씬 경제적입니다.

 

### Q2. 구두로만 지시받은 추가공사도 법률고문을 통해 사후에 입증하여 받아낼 수 있습니까?
 서면 계약이 없더라도 현장 사진, 자재 반입 송장, 중장비 임대차 계약서, 감리원 작업일보, 현장소장 간 통화 녹취 등을 종합하여 법원에 공사대금 감정을 신청하면 실투입 비용을 기초로 추가공사비를 인정받을 수 있습니다. 고문 변호사는 소송 전 단계에서 상대방이 추가공사 사실을 스스로 인정하게 만드는 내용증명 질의서를 설계하여 결정적 자백 증거를 확보합니다.

 

### Q3. 건축주가 부도 조짐을 보일 때 시공사가 가장 먼저 취해야 할 법적 조치는 무엇입니까?
 가장 먼저 현장 점검을 통해 시공사의 유치권 점유 체계를 구축(유치권 안내문 부착, 현장 출입 통제, 경비 용역 배치)해야 하며, 동시에 건축주가 분양계약자들로부터 받는 분양대금 채권이나 신탁사에 대한 정산금 청구채권에 대해 신속히 채권가압류를 신청해야 합니다. 법률고문은 이 과정을 48시간 이내에 원스톱으로 진행하여 다른 채권자들보다 우선적인 변제 지위를 확보합니다.

 상담 전 정리 건설 분쟁은 착공 전 계약서 독소조항 필터링과 시공 중 신속한 서면 공문화만으로도 손실의 90%를 막을 수 있습니다. 이미 미수금이 발생했거나 악의적 지체상금 공제로 고통받고 계신다면, 현장 계약서와 정산표를 바탕으로 즉시 법적 대응 가능 여부를 진단받으시기 바랍니다.

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## 건설사법률고문 검색자가 바로 확인할 실무 기준

 건설사법률고문은 원공사대금, 추가공사비, 하자보수비, 지연손해를 나누어 봐야 결론이 명확해집니다. 이 글을 찾는 분들은 대체로 공사대금, 하도급, 하자, 인테리어 분쟁을 해결하려는 건축주·시공자·하도급업체이므로, 아래 쟁점부터 확인해야 합니다.

 

### 건설사법률고문와 같이 확인되는 검색 의도

 
- 건설사법률고문
- 공사대금 청구
- 계약서 증거
- 내용증명 대응 
 

### 건설사법률고문부터 나누는 핵심 쟁점

 
- 계약 범위
- 공사 완성도
- 대금 정산
- 하자·지연 주장
- 증거 보관 
 

### 건설사법률고문에서 법원이 보는 판단 요소

 
- 건설사법률고문에서 계약 범위 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 건설사법률고문에서 공사 완성도 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 건설사법률고문에서 대금 정산 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 건설사법률고문에서 하자·지연 주장 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다. 
 

### 건설사법률고문 주장이 약해지는 장면

 
- 계약 범위를 뒷받침하는 날짜별 자료가 부족한 경우
- 상대방의 지시·승인·귀책을 보여주는 메시지나 공문이 남아 있지 않은 경우
- 청구 금액이 견적 수준에 머물고 실제 투입·손해액 산정 근거가 약한 경우 
 

### 건설사법률고문 입증자료 정리

 순서 | 증거 | 정리 방법 | 
 1 | 계약서와 견적서 | 건설사법률고문 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 2 | 현장 사진 | 건설사법률고문 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 3 | 작업일보 | 건설사법률고문 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 4 | 입금 내역 | 건설사법률고문 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 5 | 문자·카카오톡 | 건설사법률고문 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 
 

### 건설사법률고문 상담 전 사실관계 표

 확인 항목 | 정리할 내용 | 활용 방법 | 
 분쟁 시작일 | 처음 이의 제기, 지급 거절, 통행 방해, 하자 통보가 나온 날짜 | 건설사법률고문 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 계약·변경 근거 | 계약서, 견적서, 도면, 발주서, 변경 지시 | 건설사법률고문 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 금액 산정 | 청구액, 이미 지급한 금액, 보수비, 지연손해, 추가 투입 비용 | 건설사법률고문 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 상대방 반응 | 거절 사유, 감액 주장, 하자 주장, 정산 보류 이유 | 건설사법률고문 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 
 

### 건설사법률고문 대응 순서

 
- 청구 항목을 원공사·추가공사·손해 항목으로 분리합니다.
- 날짜와 금액 기준으로 증거를 배열합니다.
- 상대방의 거절 사유와 보유 자료를 대조합니다.
- 내용증명, 지급명령, 가압류, 소송 순서를 정합니다. 
 

### 건설사법률고문에서 자주 나오는 질문

 

### 건설사법률고문은 계약서가 없어도 대응할 수 있나요?
 계약서가 없더라도 메시지, 입금 내역, 현장 사진, 작업일보 등으로 계약 내용과 공사 사실을 입증할 수 있는지 검토합니다.

 

### 건설사법률고문 상담 전에 어떤 자료부터 정리해야 하나요?
 계약서와 견적서, 현장 사진, 작업일보을 먼저 모으고, 각 자료의 날짜와 상대방 반응을 같이 적어두면 검토가 빨라집니다.

 

### 건설사법률고문 사건은 소송 전에 합의가 가능한가요?
 쟁점과 금액이 표로 정리되면 내용증명이나 정산 협의로 해결될 수 있습니다. 다만 증거가 사라질 위험이 있거나 상대방이 지급을 미루면 보전처분과 소송을 함께 검토해야 합니다.

 
 
 
 
 

## 건설사법률고문 사건형 검토 메모

 건설사법률고문 계약 전 점검: 현장 분쟁 예방과 공사대금 미회수 차단 실무에서 실제로 문제가 되는 장면은 대체로 공사 완료 또는 사용 개시 이후 대금 지급, 하자 주장, 추가공사비 정산이 한꺼번에 다투어지는 상황입니다. 검색어만 보면 단순한 정보성 글처럼 보이지만, 상담에서는 금액·날짜·상대방 반응이 맞물려야 결론이 나옵니다.

 계약서, 견적서, 도면, 정산표, 현장 사진, 문자·카카오톡을 날짜와 금액 기준으로 묶어야 합니다. 청구와 방어가 섞이면 원공사대금, 추가공사비, 하자보수비, 지연손해를 항목별로 분리해야 합니다.

 
 날짜순 확인 | 남길 자료 | 법률적으로 보는 의미 | 
 
 
 계약·견적 확정일 | 계약서, 견적서, 도면, 시방서 | 원래 공사 범위와 대금 지급 조건을 특정합니다. | 

 변경·하자·지연 발생일 | 문자, 카카오톡, 회의록, 현장 사진 | 상대방 지시나 귀책 사유가 있었는지 판단합니다. | 

 준공·사용 개시일 | 인수 확인, 입주·오픈 자료, 사용 사진 | 공사가 실제로 이용되었는지와 대금 청구 시점을 봅니다. | 

 지급 거절·감액 통보일 | 내용증명, 이메일, 통화 메모, 정산표 | 소멸시효, 지연손해, 보전처분 필요성을 검토합니다. | 

 
 
 자료가 흩어져 있으면 같은 사실도 설득력이 떨어집니다. 상담 전에는 계약 범위, 이미 받은 금액, 남은 청구액, 상대방의 거절 사유를 한 장의 표로 정리한 뒤 계약서·정산표 기준으로 상담 신청 하는 편이 좋습니다.

 
 
 

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