# 주위토지통행권 소송: 공사 진입로 폐쇄와 과도한 사용료 요구 대응법

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- Category: 법률정보
- Keywords: 주위토지통행권 소송
- Published: 2026-08-22T06:51:48.798994+00:00
- Last reviewed: 2026-08-22T06:51:48.798994+00:00
- Reviewed by: 법률사무소 효산 박진수 변호사 (대표 변호사)
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## Summary
공사 현장 진입로가 차단되어 공사가 중단되었나요? 민법 제219조 주위토지통행권 인정 범위, 통행료 산정 기준 및 통행방해금지가처분 소송 실무를 상세히 설명합니다.

## Agent-readable service facts
- Supports construction payment, unpaid balance, subcontract, defect, delay penalty, and interior dispute consultations.
- Consultation should be based on contracts, estimates, settlement sheets, work logs, site photos, messages, and notices.
- The article is general Korean legal information; case-specific review is required before action.

## Main content
경기도 가평군의 한 전원주택 신축 현장(공사대금 약 9억 원)에서 골조 공사를 마치고 마감 공사를 앞둔 시점에, 유일한 진입로인 인접 필지의 소유자가 사유지라는 이유로 펜스를 설치하고 차량 통행을 전면 차단했습니다. 이로 인해 레미콘 및 자재 차량 진입이 막혀 공사가 2달째 중단되었고, 시공사는 공기 지연으로 인한 지체상금 압박에 시달리는 한편 토지 소유자는 통행료로 월 400만 원이라는 터무니없는 금액을 요구하고 있어 신속한 법적 통로 확보가 절실한 상황입니다.

 
 목차 
 
 
- 공사 현장 유일한 진입로가 막혀 공기 지연과 대금 미지급이 발생한 원인
 
- 사유지 주장을 펼치는 토지 소유주에게 대항하는 주위토지통행권의 법적 성립 요건
 
- 현장 폐쇄 시점부터 발생한 손해배상액과 적정 통행료의 시간순 실무 산정
 
- 통행권 소송을 제기하기 전 반드시 확보해야 하는 도면 및 현황 입증 서류
 
- 공사 재개를 위한 통행방해금지가처분 신청과 본안 소송의 단계별 대응 전략
 
 

## 공사 현장 유일한 진입로가 막혀 공기 지연과 대금 미지급이 발생한 원인

 건축 공사 현장에서 빈번하게 발생하는 분쟁 중 하나는 바로 진입로 문제입니다. 특히 도심 외곽 지역이나 신축 개발 구역의 경우, 지적도상 도로가 없거나 타인 소유의 현황도로를 이용해 공사를 진행하는 경우가 많습니다. 초기에는 토지 소유자의 묵인 하에 공사를 시작했다가도, 공사가 본격화되어 덤프트럭과 레미콘 등 대형 차량의 통행으로 소음과 분진이 발생하면 소유자가 갑자기 태도를 바꾸어 진입로를 폐쇄하는 상황이 속출합니다. 이로 인해 수급인(시공사)은 자재 반입이 불가능해져 공사를 전면 중단할 수밖에 없고, 이는 도급인(건축주)과의 공사대금 지급 갈등 및 지체상금 분쟁으로 걷잡을 수 없이 번지게 됩니다.

 시공사 입장에서는 통행 차단이 불가항력적인 사유라고 주장하지만, 건축주는 계약 기간 내 준공을 하지 못했으므로 지체상금을 공제하겠다고 맞섭니다. 반대로 인접 토지 소유자는 통행을 허용하는 대가로 주변 시세에 부합하지 않는 터무니없이 높은 통행료를 요구하거나, 아예 자신의 토지를 고가에 매수할 것을 강요하곤 합니다. 이처럼 주위토지통행권 분쟁은 단지 인접 지주와의 관계를 넘어, 전체 공사 계약의 존속과 공사대금 회수 가능성을 뒤흔드는 핵심 변수로 작용합니다. 따라서 현장이 막힌 즉시 아래와 같은 자료들을 토대로 신속하게 권리 관계를 파악하고 법적 대응을 준비해야 합니다.

 
 
- 토지대장 및 등기사항전부증명서: 통행로로 사용 중인 필지의 정확한 소유자와 공유 지분 관계를 파악하기 위해 필수적입니다.
 
- 지적도 및 현황도면: 해당 토지가 완전히 사방이 막힌 맹지인지, 혹은 우회할 수 있는 다른 공로가 존재하는지 시각적으로 확인하는 기초 자료가 됩니다.
 
- 공사계약서 및 작업일보: 통행 차단으로 인해 실제 공사가 중단된 일수와 이로 인해 발생한 대기 장비 비용, 인건비 손해 등을 소송에서 증명하기 위해 날짜별로 꼼꼼히 정리해 두어야 합니다.
 

## 사유지 주장을 펼치는 토지 소유주에게 대항하는 주위토지통행권의 법적 성립 요건

 인접 토지 소유자는 민법상 소유권 절대의 원칙을 내세우며 자신의 허락 없이 타인의 사유지를 통행하는 것은 불법 침입이라고 주장합니다. 그러나 우리 민법은 인접한 토지 상호 간의 이용 조절을 위해 소유권을 일정 부분 제한하는 상린관계 규정을 두고 있으며, 그 중심에 바로 민법 제219조의 주위토지통행권이 있습니다. 법 규정에 따르면, 어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행하거나 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요할 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다.

 여기서 핵심 쟁점은 해당 공사 현장 토지가 실제로 공로에 출입할 수 있는 다른 통로가 없는 맹지 상태인지 여부입니다. 만약 기존에 우회할 수 있는 도로가 있더라도 그 도로가 좁아 대형 공사 차량의 통행이 불가능하거나, 우회 도로를 개설하는 데 지나치게 막대한 비용이 소요되어 사실상 통로로서의 기능을 하지 못하는 경우에도 주위토지통행권이 인정될 수 있습니다. 다만, 통행권이 인정되더라도 통행지 소유자의 피해를 최소화하는 방법과 장소를 선택해야 하며, 통행권자는 통행지 소유자에게 발생한 손해에 대해 적정한 보상금(통행료)을 지급할 의무가 있습니다. 상대방이 단순히 사유지라는 사실만으로 무조건적인 통행 금지를 주장한다면, 이는 민법상 상린관계의 한계를 벗어난 것으로 법적 요건을 조목조목 따져 반박해야 합니다.

 
 특히 주의할 점은, 주위토지통행권의 범위는 토지의 현재 공법상 용도 및 실제 이용 상황에 필요한 범위 내에서 인정된다는 사실입니다. 법원은 단순히 장래의 이용 상황이나 개발 계획까지 미리 고려하여 통행권의 범위를 넓게 인정해주지는 않습니다. 따라서 신축 공사를 진행 중인 상황이라면, 건축법상 요구되는 도로의 폭(대체로 4미터 내외)이나 건축허가 조건에 부합하는 통로의 필요성을 구체적으로 입증해야 합니다. 만약 인접 토지 소유주가 이를 무시하고 통행을 전면 봉쇄한다면, 이는 법이 보장하는 권리를 침해하는 행위이자 공사 방해 행위에 해당하므로 신속한 권리 행사가 가능합니다.

## 통행 차단 시점부터 발생한 손해배상액과 적정 통행료의 시간순 실무 산정

 소송을 진행할 때 가장 팽팽하게 대립하는 부분은 결국 돈, 즉 적정 통행료(보상금)의 산정과 공사 지연에 따른 손해액 계산입니다. 통행지 소유자는 임대료 수준의 과도한 사용료를 요구하는 반면, 공사를 진행하는 측에서는 무상에 가까운 금액을 원하기 때문입니다. 법원 실무에서는 감정 평가를 통해 해당 토지의 필지 가격, 통행으로 인해 제한받는 면적 비율, 인근 토지의 전반적인 시세 등을 종합적으로 고려하여 적정 임료 수준의 보상금을 결정합니다. 보통 나대지 상태의 기대이율에 기초하여 감정가격이 형성되므로, 상대방이 요구하는 터무니없는 정액 요구액은 소송 과정에서 대부분 대폭 감액됩니다.

 또한, 도로 차단으로 인해 공사가 중단된 날부터 자재 납품업체에 지급한 대기료, 중장비 임대차 계약 해지 위약금, 현장 대기 인력의 노무비 등 직접 손해액을 시간순으로 정밀하게 정리해야 합니다. 통행지 소유자의 불법적인 통행 방해 행위로 인해 공사가 지연되었다면 이에 대한 손해배상 청구도 함께 고려할 수 있으므로, 날짜별 발생 비용과 상대방의 차단 행위 사이의 인과관계를 입증하는 것이 무엇보다 중요합니다. 아래 표는 소송에서 활용되는 전형적인 쟁점별 확인 자료와 실무적 판단 기준을 정리한 것입니다.

 
 
 
 쟁점 | 
 확인할 자료 | 
 실무 판단 | 
 

 
 
 
 맹지 여부 및 대체 도로 존재 | 
 지적도, 위성 사진, 현장 실사 보고서 | 
 우회로가 있더라도 차량 진입이 불가능하면 통행권이 인정됩니다. | 
 

 
 적정 통행료(보상금) 수준 | 
 토지 대장, 공시지가, 임료 감정서 | 
 법원 감정평가 결과를 기준으로 연간 지가 수준의 일정 비율로 제한됩니다. | 
 

 
 통행로의 적정 너비 | 
 건축법상 도로 규정, 설계 도면 | 
 단순 도보 통행을 넘어 건축허가 및 차량 통행에 필요한 최소 폭을 청구합니다. | 
 

 
 공사 중단 손해액 산정 | 
 작업일보, 장비 대기 정산서, 내용증명 | 
 통행 차단과 직접적 인과관계가 있는 노무비 및 대기 장비 비용을 입증합니다. | 
 

 
 

## 통행권 소송을 제기하기 전 반드시 확보해야 하는 도면 및 현황 입증 서류

 소송에서 승소하기 위해서는 단순히 주관적인 불편함을 호소하는 것만으로는 부족하며, 객관적인 현장 현황을 판사에게 시각적, 서면으로 명확히 전달해야 합니다. 가상 예시로 강원도 춘천시의 한 단독주택 현장에서는 지적도상 도로가 있는 것처럼 보였으나 실제로는 경사가 너무 가파른 절벽지대여서 통행이 불가능했습니다. 이처럼 현황과 지적도상의 불일치를 밝혀내기 위해서는 현장의 고도차를 보여주는 횡단면도나 실제 현장 경사도를 측량한 측량 성과도가 결정적인 증거가 될 수 있습니다. 현장 상황을 그대로 방치한 채 소송에 돌입하면 상대방은 지적도상 우회 도로가 존재하므로 맹지가 아니라고 주장하며 시간을 끌 수 있습니다.

 또한 공사를 진행하기 위해 수십 대의 대형 차량이 드나들어야 하는 공사의 특수성을 강조해야 합니다. 소형 승용차 한 대가 겨우 지나갈 수 있는 농로가 있다는 이유로 통행권이 부정된다면 신축 공사는 원천적으로 불가능해지기 때문입니다. 따라서 설계 단계에서 사용된 차량 궤적도(R-Turn 시뮬레이션 결과 등)를 통해 대형 레미콘 차량이 진입하기 위해서는 최소 3.5미터 내지 4미터의 폭이 필요하다는 점을 공학적으로 입증하는 자료를 미리 확보해 두는 것이 재판부를 설득하는 데 매우 유리합니다.

 
 
 
- 지적측량성과도 및 현황 도로 사진: 소송 대상이 되는 통로의 정확한 위치와 실제 도로로 사용되고 있는 현황을 입증합니다.
 
- 건축허가서 및 설계 도면: 해당 토지에 건축 허가가 나기 위해 반드시 필요한 법정 도로 요건을 확인하는 자료입니다.
 
- 상대방의 문자, 통화 녹취록 및 내용증명: 터무니없는 사용료 요구나 고가 매수 강요 등 상대방의 악의적 통행 차단 경위를 증명합니다.
 
- 현장 차단 시설물 설치 사진 및 동영상: 쇠사슬, 펜스, 차량 방치 등으로 물리적 차단이 일어난 구체적인 일시와 현장 상태의 증거입니다.
 

## 공사 재개를 위한 통행방해금지가처분 신청과 본안 소송의 단계별 대응 전략

 통상적인 민사 본안 소송은 판결이 나오기까지 최소 6개월에서 1년 이상의 오랜 시간이 소요됩니다. 그러나 매일 장비 대여료가 발생하고 공기 지연으로 인한 지체상금 압박을 받는 공사 현장에서는 이 기간을 마냥 기다릴 수 없습니다. 본안 소송 결과가 나올 때까지 현장이 멈춰 선다면 시공사는 부도 위기에 처할 수도 있습니다. 따라서 실무적으로는 본안 소송인 주위토지통행권 확인 소송을 제기함과 동시에, 혹은 그보다 앞서 긴급 처방으로서 통행방해금지가처분을 법원에 신청하는 전략을 취해야 합니다.

 통행방해금지가처분은 임시로 통행을 허용하지 않으면 신청인에게 회복하기 어려운 중대한 손해가 발생할 우려가 있다는 점(피보전권리와 보전의 필요성)을 소명하여, 단기간(대개 1~2달 내외) 내에 법원으로부터 펜스 철거 및 통행 방해 행위 금지 명령을 받아내는 제도입니다. 가처분 결정이 내려지면 법원의 집행관을 동반하여 물리적으로 통행을 차단하던 장해물을 즉시 제거하고 공사를 재개할 수 있습니다. 이후 진행되는 본안 소송을 통해 통행권의 존부를 최종 확정하고 적정한 법정 통행료를 감정 평가받아 법적으로 정산하는 수순을 밟게 됩니다. 신속한 초동 대처와 가처분 활용 여부가 전체 공사의 성패를 가르는 핵심 열쇠입니다.

 
 

## 자주 묻는 질문 (FAQ)

 
 
 

### Q1. 주위토지통행권 소송을 제기하면 무조건 공사 차량이 드나들 수 있는 넓은 도로를 확보할 수 있나요?

 
 A1. 항상 그런 것은 아닙니다. 주위토지통행권은 통행지 소유자에게 가장 손해가 적은 범위 내에서 인정되므로, 공사에 필요한 일시적인 대형 차량 통행과 준공 이후 일상적인 통행 범위를 나누어 판단해야 할 수도 있습니다. 건축법상 도로 요건을 갖추어야 하는 정당성을 설계 도면과 인허가 서류를 바탕으로 철저히 소명해야 법원이 공사용 대형 차량 통행에 필요한 폭(보통 3~4미터)을 인정해 줍니다.

 
 
 
 

### Q2. 상대방이 도로에 펜스를 치고 자물쇠를 채워두었는데, 제가 임의로 철거해도 되나요?

 
 A2. 아무리 주위토지통행권이 법적으로 인정될 가능성이 높다고 하더라도, 법원의 판결이나 가처분 결정 없이 상대방의 사유물인 펜스나 자물쇠를 임의로 철거하거나 훼손할 경우 재물손괴죄 등으로 형사 처벌을 받을 수 있습니다. 반드시 법원에 통행방해금지가처분을 신청하여 집행관을 통한 적법한 강제집행 절차를 밟아야 합니다.

 
 
 
 

### Q3. 과거에 전 소유자가 도로 사용에 동의했었는데, 땅 주인이 바뀌고 난 뒤 다시 사용료를 내라고 합니다. 유효한가요?

 
 A3. 전 토지 소유자와 맺은 무상 통행 계약이나 사용 동의는 채권적 효력만 가지는 경우가 많아, 소유자가 변경된 경우 새로운 소유자에게 그 무상 사용 권리를 그대로 주장하기 어렵습니다. 다만 새로운 소유자를 상대로도 민법 제219조에 의한 주위토지통행권 자체는 여전히 주장할 수 있으나, 상대방이 적정한 보상금(사용료)을 요구할 경우 감정 평가를 거쳐 산정된 법정 통행료를 지급해야 할 의무가 생길 수 있습니다.

 
 
 
 

 
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## 주위토지통행권 소송 검색자가 바로 확인할 실무 기준

 주위토지통행권 소송은 원공사대금, 추가공사비, 하자보수비, 지연손해를 나누어 봐야 결론이 명확해집니다. 이 글을 찾는 분들은 대체로 공사대금, 하도급, 하자, 인테리어 분쟁을 해결하려는 건축주·시공자·하도급업체이므로, 아래 쟁점부터 확인해야 합니다.

 

### 주위토지통행권 소송와 같이 확인되는 검색 의도

 
- 주위토지통행권 소송
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- 계약서 증거
- 내용증명 대응 
 

### 주위토지통행권 소송부터 나누는 핵심 쟁점

 
- 계약 범위
- 공사 완성도
- 대금 정산
- 하자·지연 주장
- 증거 보관 
 

### 주위토지통행권 소송에서 법원이 보는 판단 요소

 
- 주위토지통행권 소송에서 계약 범위 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 주위토지통행권 소송에서 공사 완성도 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 주위토지통행권 소송에서 대금 정산 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다.
- 주위토지통행권 소송에서 하자·지연 주장 쟁점은 계약서 문구, 현장 진행 경과, 상대방 지시를 함께 대조해 판단합니다. 
 

### 주위토지통행권 소송 주장이 약해지는 장면

 
- 계약 범위를 뒷받침하는 날짜별 자료가 부족한 경우
- 상대방의 지시·승인·귀책을 보여주는 메시지나 공문이 남아 있지 않은 경우
- 청구 금액이 견적 수준에 머물고 실제 투입·손해액 산정 근거가 약한 경우 
 

### 주위토지통행권 소송 입증자료 정리

 순서 | 증거 | 정리 방법 | 
 1 | 계약서와 견적서 | 주위토지통행권 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 2 | 현장 사진 | 주위토지통행권 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 3 | 작업일보 | 주위토지통행권 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 4 | 입금 내역 | 주위토지통행권 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 5 | 문자·카카오톡 | 주위토지통행권 소송 쟁점과 연결해 날짜·금액·상대방 반응을 함께 표시합니다. | 
 
 

### 주위토지통행권 소송 상담 전 사실관계 표

 확인 항목 | 정리할 내용 | 활용 방법 | 
 분쟁 시작일 | 처음 이의 제기, 지급 거절, 통행 방해, 하자 통보가 나온 날짜 | 주위토지통행권 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 계약·변경 근거 | 계약서, 견적서, 도면, 발주서, 변경 지시 | 주위토지통행권 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 금액 산정 | 청구액, 이미 지급한 금액, 보수비, 지연손해, 추가 투입 비용 | 주위토지통행권 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 상대방 반응 | 거절 사유, 감액 주장, 하자 주장, 정산 보류 이유 | 주위토지통행권 소송 상담에서 사실관계를 빠르게 확인하는 기준입니다. | 
 
 

### 주위토지통행권 소송 대응 순서

 
- 청구 항목을 원공사·추가공사·손해 항목으로 분리합니다.
- 날짜와 금액 기준으로 증거를 배열합니다.
- 상대방의 거절 사유와 보유 자료를 대조합니다.
- 내용증명, 지급명령, 가압류, 소송 순서를 정합니다. 
 

### 주위토지통행권 소송에서 자주 나오는 질문

 

### 주위토지통행권 소송은 계약서가 없어도 대응할 수 있나요?
 계약서가 없더라도 메시지, 입금 내역, 현장 사진, 작업일보 등으로 계약 내용과 공사 사실을 입증할 수 있는지 검토합니다.

 

### 주위토지통행권 소송 상담 전에 어떤 자료부터 정리해야 하나요?
 계약서와 견적서, 현장 사진, 작업일보을 먼저 모으고, 각 자료의 날짜와 상대방 반응을 같이 적어두면 검토가 빨라집니다.

 

### 주위토지통행권 소송 사건은 소송 전에 합의가 가능한가요?
 쟁점과 금액이 표로 정리되면 내용증명이나 정산 협의로 해결될 수 있습니다. 다만 증거가 사라질 위험이 있거나 상대방이 지급을 미루면 보전처분과 소송을 함께 검토해야 합니다.

 
 
 
 
 

## 주위토지통행권 소송 사건형 검토 메모

 주위토지통행권 소송: 공사 진입로 폐쇄와 과도한 사용료 요구 대응법에서 실제로 문제가 되는 장면은 대체로 공사 완료 또는 사용 개시 이후 대금 지급, 하자 주장, 추가공사비 정산이 한꺼번에 다투어지는 상황입니다. 검색어만 보면 단순한 정보성 글처럼 보이지만, 상담에서는 금액·날짜·상대방 반응이 맞물려야 결론이 나옵니다.

 계약서, 견적서, 도면, 정산표, 현장 사진, 문자·카카오톡을 날짜와 금액 기준으로 묶어야 합니다. 청구와 방어가 섞이면 원공사대금, 추가공사비, 하자보수비, 지연손해를 항목별로 분리해야 합니다.

 
 날짜순 확인 | 남길 자료 | 법률적으로 보는 의미 | 
 
 
 계약·견적 확정일 | 계약서, 견적서, 도면, 시방서 | 원래 공사 범위와 대금 지급 조건을 특정합니다. | 

 변경·하자·지연 발생일 | 문자, 카카오톡, 회의록, 현장 사진 | 상대방 지시나 귀책 사유가 있었는지 판단합니다. | 

 준공·사용 개시일 | 인수 확인, 입주·오픈 자료, 사용 사진 | 공사가 실제로 이용되었는지와 대금 청구 시점을 봅니다. | 

 지급 거절·감액 통보일 | 내용증명, 이메일, 통화 메모, 정산표 | 소멸시효, 지연손해, 보전처분 필요성을 검토합니다. | 

 
 
 자료가 흩어져 있으면 같은 사실도 설득력이 떨어집니다. 상담 전에는 계약 범위, 이미 받은 금액, 남은 청구액, 상대방의 거절 사유를 한 장의 표로 정리한 뒤 계약서·정산표 기준으로 상담 신청 하는 편이 좋습니다.

 
 
 

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